Чуть не менее года тому назад на Дальнем Востоке запустилась льготная ипотека под 2%. Многими дальневосточниками она была принята «На ура!». Действительно, в новейшей истории России еще не было таких низких ставок. Каков же результат сегодня?
Свежими данными по Амурской области не обладаю, поэтому буду отталкиваться от того, что мне известно по реализации этой программы. Итак, к лету было одобрено более 3200 кредитов по этой ипотеке. Смогли реализовать эти кредиты около 800 человек. Разница превышения спроса над предложением 4 раза!
Ранней весной была запущена еще одна льготная ипотека, которая также имела бурное начало, но результаты оказались весьма скромными – Сельская ипотека 2,7%. В мае месяце наш Сбербанк выполнил годовую программу реализации такой ипотеки за 4 часа работы! Насколько я помню, заявок на тот момент было несколько десятков, а вот лимитов банка хватило лишь на 4 часа работы (смогли оформить по моему 12 кредитов). Все от того, что на реализацию программы по всей России было заложено всего 1 млрд! Для сравнения – на реализацию следующей майской ипотечной программы 6,5% («президентской») изначально было заложено 740 млрд, но позднее в нее еще «подкинули деньжат», а теперь и подлили до 1 июля! Почувствуйте разницу. После этого несколько месяцев было «затишье» и наши федеральные чиновники «изыскали» для сельской ипотеки еще то ли 1, то ли 2 млрд дополнительно! Капля в море! Тем не менее, эта ипотека оказала мощнейшее воздействие на Благовещенск. Дело в том, что фактически Тепличный и Чигиринские поля имеют все показатели города (благоустройство, доступность и т.д.), но юридически это село Чигири и вот на этом основании цены на объекты, строящиеся там, «взлетели», как в общем-то «взлетели» цены на все, что строится в Благовещенске. На сегодня в центральной части города дешевле 100 000 рублей за квадрат искать бессмысленно, а в Тепличном от 85-90 тысяч за квадрат. И это если вам еще повезет найти подходящий для вас объект. Позволю себе напомнить, что еще 3,5 года тому назад в центре можно было начинать поиск примерно с 55000, а в Тепличном от 45000!
Таковы результаты сложения трех ипотек в одно время. Поэтому все чаще у экспертов и обычных граждан возникают в голове вопросы: насколько экономически рационально было запускать три такие программы в одно время? В итоге заемщики вроде бы и берут ипотеку дешевле, вместо средней ставки ипотеки около 8% годовых на сегодня под 1,6-6% годовых, но вот цены на жилье очевидно даже не «кусаются», они «грызут» и будут «грызть» человека еще очень долго, пока он не выплатит ипотеку.
Кроме этих «льготных» ипотек в этом году наложился и фактор отсутствия наших «соседей», каменщиков из Китая. Так оказалось, что местных каменщиков в таком количестве собрать на стройки не удалось. Обычно требуется около 3000 человек на лето, а не один «сосед» к нам так и не заехал. Местных немного собрали, но они, видя повышенный спрос на свои услуги. приподняли цены в 1,5 -2 раза, что также влияет на стоимость квадрата. Мне известен случай, когда застройщики привозили каменщиков даже из Сургута и это не Газпром-Сибур. В следующем году ситуация может повториться и тогда у большинства строителей будет «большая беда» по срокам сдачи своих объектов. Многие уже в этом году сдвинули сроки на год, но если ситуация не улучшится, то очевидно, придется сдвигать еще, как минимум, на год. А это чревато неустойками, переживаниями дольщиков, судами и т.д. Если дольщики массово пойдут жаловаться в суд с требованием о неустойках даже устойчиво работающая компания может стать банкротом. А тем более сейчас, в эпоху надвигающегося кризиса. Поэтому у застройщиков серьезные переживания по поводу следующего года.
Третий важнейший фактор влияния на цены – продолжающаяся очередная реформа долевого строительства. За 15 лет действия закона №214-ФЗ подобных реформ было несколько (СРО, страхование, компенсационный фонд и т.д.), но ни одна из них не работала в полной мере так, чтобы не продолжали появляться «новые» обманутые дольщики. И тут наши федеральные чиновники «увидели» схему, как можно перестать бояться этих «новых» обманутых дольщиков – пусть за их наличие теперь отвечает банк, который будет посредником между дольщиком и застройщиком. Понятно, что банкам эта схема тоже весьма интересна. Они получают «дармовые» деньги от дольщиков бесплатно и выдают кредиты застройщикам за плату. Да еще и жестко контролируют расход средств застройщиками, своего рода «новый чиновник по строительству». Предполагаю, что именно деньги дольщиков и передаются фактически застройщикам, но по закону это не так. Якобы банк дает «свои». Пока я не встречал банков, дающих деньги бесплатно. Изначально предполагалось, что кредитовать будут под сумму не более 6% годовых, но первая практика работы в Благовещенске по этой схеме показала сумму почти вдвое выше, чем была обозначена «обещаниями» чиновников. Может быть постепенно мы и дойдем до цифры 3-6% годовых, но пока было так. Соответственно проценты банку нужно также закладывать в стоимость строительства. Обычно длится стройка 2 года, значит умножьте на 2. Все эти предварительные расчеты перспективного увеличения стоимости квадрата и я и многие другие специалисты писали еще 2-3 года тому назад. Но с достаточной регулярностью разного уровня чиновники старались опровергнуть эти выводы «убаюкивая» новых дольщиков словами, что они будут ограничивать «хотелки» застройщиков. Как видно из вышеуказанных цифр, пока это сделать не удалось. Вероятно, отчасти и из-за невыполнения этого «обещания народу» министр строительства РФ Якушев отправлен на прошлой неделе в отставку.
Выводы:
Резюмируя вышесказанное хочется сказать, что пока государством будут серьезно субсидироваться льготные ипотеки, а также на рынок не выйдут массово новые объекты строительства, тренд на увеличение стоимости квадрата остается. Вероятнее всего, скорость изменения цены снизится, но сам тренд останется.
Для информации: постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2020 г. № 1748 внесены изменения в Сельскую Ипотеку. Почитайте с текстом, кто интересуется ею. Самый важный для Благовещенска нюанс этого постановления – разрешено покупать строящееся жилье не более 5 этажей! Это правило начнет действовать с 1 января! Поэтому, если вы планируете воспользоваться этой ипотекой, поспешите, т.к. в Тепличном почти все дома выше 5 этажей!
