Вчера появилась информация о том, что на заседании президиума совета Ассоциации банков России заместитель главы Министерства Строительства РФ Никита Стасишин обозначил позицию этого органа по проекту закона, который внесла часть депутатов в Государственную Думу.
Суть законопроекта в том, что дольщики, перечисляющие средства на эскроу-счета, могли бы получать доходы в виде процентов, которые ежемесячно начисляются по средневзвешенной процентной ставке. Предполагалось, что доходы от процентов зачисляются депоненту на отдельный счет до востребования. Отрицательное отношение по этому же проекту высказала и зампредседателя ЦБ Ольга Полякова. Причины такого отношения не указаны. Полностью их комментарии по этой теме не напечатаны, поэтому буду отталкиваться от того, что коротко опубликовано ТАСС и иными СМИ.
Теперь об этом вопросе. Новая форма долевого участия предполагает, что дольщик фактически кредитует банк, который кредитует якобы «не этими же, а своими средствами» застройщика. При этом подавляющее большинство дольщиков еще берет у этого же банка ипотечный кредит на оплату по договору долевого участия. Эти средства, включая и проценты, «как-бы просто хранятся» в банке до момента постройки дома, хотя фактически эти самые средства будут «работать» на банк, поскольку деньги там «не лежат», а «работают». Вот депутаты и предложили делать компенсацию дольщикам такой «работы денег» за период строительства дома, причем всего-то по ставке депозита. Казалось-бы, банки с удовольствием берут в депозит деньги россиян. Почему им такая схема не понравилась? Вероятно, хочется получить гораздо больше бонусов «даром», поскольку банк получает следующие дивиденды с такой «работы»: получает «даром» денежные средства дольщика на несколько лет; за большую часть этих же средств он получает от дольщика проценты за «их использование дольщиком»; кредитует застройщика фактически деньгами дольщика, но «как-бы чисто своими». При этой всей схеме фактически банку без разницы построит или нет дом застройщик. Банку все-равно, он свои бонусы получит при любом раскладе («дармовыми» средствами дольщика попользуется, проценты за это еще с ипотечного дольщика возьмет и за проектное финансирование с застройщика также). В крайнем случае, банк вернет дольщику лишь основную сумму кредита (его тело) без учета выплаченных дольщиком процентов за ипотечный кредит.
Резюме:
Схема весьма «красивая» и преподнесена властями в целях уменьшения такого класса россиян, как обманутые дольщики. Действительно, со временем, такового класса будет существенно меньше, но вот только за счет самого этого класса, поскольку введение новой схемы финансирования строительства производится за счет самого дольщика. По Благовещенску за два года «активных реформ» в этой сфере цены на новостройки уже выросли от 15 до 30%. Примерно такой же «дисконт» возникает по большинству строящихся городов России. Такова цена «новой гарантии» государства перед дольщиками. Весьма показательно в этой связи и отказ этих двух федеральных структур поддержать часть депутатов с их идеей. Хоть какую-то часть платежей дольщики могли бы уменьшить. Но пока «сверху не слышат».
Интересное и разумное предложение прозвучало от Почетного члена Российской гильдии риэлторов, президента АН «Савва» Константина Апрелева. Выход из этой ситуации — переход к другой модели, когда дольщик берет на себя только часть рисков: например, вносит задаток в размере 10% стоимости квартиры. Банк в свою очередь принимает на себя риски по управлению проектом и финансирование, и только когда объект сдается в эксплуатацию, покупатель вносит остальные 90% стоимости жилья. Как раз эти 90% можно кредитовать ипотекой при оформлении жилья в собственность. И в этом случае было бы все понятно про ответственность банков как профессиональных управляющих рисками в инвестиционных проектах. Услышат ли «сверху» такое предложение от профессионала?
