17.07.19г. Верховный суд РФ утвердил новый обзор судебной практики. Один из материалов я решил проанализировать здесь.
Итак, часто при долевом строительстве выявляются недостатки, которые влияют на настроение дольщика. И у нас в городе это не редкость. Достаточно вспомнить множественные проблемы при сдаче домов на улице Строителей, в чигирях и т.д. Есть строители, которые дорожат своим именем, а есть и те, кому это неважно. В описанное в обзоре ВС РФ случае при передаче квартиры в собственность выявлено следующее: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются фрагменты древесины; в качестве перемычки в перегородке используются арматурные стержни; растворные швы кирпичной кладки шириной до 25 мм; растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное опирание стеновых блоков; отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены требования СНиП 3.04.01-87; в качестве материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует приложению № 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме – невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно – дефект изготовления стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации. Вот такой букет недостатков.
Дольщики написали претензию с предложением об устранении этих недостатков, которая в большей части не была удовлетворена застройщиком. По его мнению, эти недостатки несущественные и не могли повлечь расторжение договора долевого участия.
Дольщики обратились в суд, который сделал экспертизу. Выводы экспертизы в целом подтвердили эти недостатки, но вывод одного из экспертов сводился к тому, что они устранимы и стоимость устранения относительно невысока. Суды отказали дольщикам в расторжении договора и взыскании денежных средств с застройщика, а также неустойки и штрафа. Дольщики оказались настойчивыми и дошли до Верховного суда, который разъяснил:
по смыслу действующих норм основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично. В дальнейшем истцы с привлечением специалиста обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили 29 ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился. Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия. При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия признала неправомерными. Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.
Выводы:
далеко не всегда нужно отказываться от предложенного варианта решения проблемы застройщиком. Нужно учитывать его финансовое состояние, перспективу его дальнейшей работы, существенность недостатков, возможность исполнения впоследствии решения суда и т.д. Оценка этих факторов – дело специалистов. Если при этом анализе вы поймете, что имеющиеся недостатки существенны, застройщик этого признавать не хочет и «с него есть что взять» — вам надо подумать о судебном процессе со ссылкой на этот материал.
