Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.
Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка — зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.
Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.
Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия. Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).
Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет. По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад — до 10 млн рублей. Еще один плюс: по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.
Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.
Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка и соответственно после 01.07.19г. примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.
Резюме:
Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.
