После стольких лет дебатов относительно правильности строительства по договорам долевого участия «на свет рождается» новая идея, как «обезопасить» россиян от нехороших застройщиков. Вот в чем ее суть.
Правительству совместно с ЦБ дано поручение подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Такой переход означает, что продаваться на рынке будут только готовые квартиры. По мнению властей такой вариант приобретения жилья сведет к минимуму риск появления обманутых дольщиков.
Беда в том, что одновременно с уменьшением рисков появления новых пострадавших дольщиков существенно увеличится стоимость жилья. Ведь продавая еще строящиеся квартиры застройщик получает реальные средства и при этом не платит дольщику проценты за их использование. В новом варианте, предлагаемом властями, банки будут кредитовать строительство от начала до самого окончания и только потом, после сдачи дома в эксплуатацию, застройщик будет распродавать построенное. Средний срок строительства объекта 2 года, средняя ставка кредитования сейчас около 15% годовых, перемножим эти составляющие и получается как минимум на 30% стоимость жилья возрастет. Правительство, конечно, сейчас ищет пути, как уменьшить ставки такого кредитования. Это возможно, ну к примеру до 10% годовых при сегодняшних тарифах, но это все-равно означает 20% рост стоимости за 2 года.
Кроме того, есть опасность еще и другого рода – укрупнение рынка, т.е. его монополизация. Насколько я понимаю, далеко не все банки согласятся кредитовать строителей по пониженным ставкам. Кому – то будет выгоднее собирать повышенные проценты с обычных граждан, кого-то могут не пустить на этот рынок путем различных ограничительных мер, появятся так называемые уполномоченные банки. Далеко не всех застройщиков согласятся кредитовать они. Таким образом, получить средства на строительство смогут далеко не все застройщики и как следствие этому количество застройщиков серьезно сократится, объем предложения снизится. По законам рынка при значительном превышении спроса над предложением появляется дополнительные стимул повышать стоимость, причем ни на кого не оглядываясь.
Таковы опасности этого варианта развития ситуации. По поводу этих предложений уже несколько дней высказываются многие эксперты рынка недвижимости. Фактически все они подтверждают следующие выводы: уменьшится количество застройщиков в регионах до 90% и как следствие этому существенно уменьшится предложение; рост стоимости жилья при таком варианте работы составит от 20 до 70%. Большинство участников обсуждения считают такую идею преждевременной в России.
Произошедшие за последние два года изменения в законе о долевом строительстве и без того существенно ужесточили требования к застройщикам. Вопрос обманутых дольщиков в большей части касается необходимости отбраковки нехороших застройщиков, чтобы они не могли работать на этом рынке обманывая дольщиков. Кроме того, важна качественная работа контролирующих служб, а не так как сейчас – чаще всего эти службы не видят проблем до тех пор пока не происходит беда. Разрешение этих двух вопросов может решить проблему обманутых дольщиков. В новом варианте властей они фактически расписываются в своей некомпетентности, нежелании качественно работать на дольщиков. Так же проще – переложить бремя ответственности с больной головы на здоровую. Если вам не хватает полномочий – давайте добавим! Только вы работайте на людей, а не на сомнительных застройщиков!
