Сегодняшние дела

Сегодня сайт Индикаторов рынка недвижимости сообщил важную для амурчан новость.

Согласно представленной информации Сбербанк возобновил прием заявок на получение Сельской Ипотеки. Многим амурчанам эта ипотека очень интересна, поскольку наша область аграрная, а эта ипотека позволяет решить свои жилищные проблемы на весьма приемлимых условиях. Достаточно сказать, что под требования этой ипотеки подходят часть домов в Тепличном и Чигирях, а это фактически город Благовещенск. Поэтому заявок с момента открытия программы в марте этого года была масса, но вот воспользоваться ею смогли единицы (по моей информации из нескольких десятков желающих Сбербанка смогли реально получить только 12 человек). Правительство РФ одобрило увеличение размера субсидирования программы  на 2 млрд рублей (первоначально государство выделило на субсидирование 1 млрд (крохи!)) и видимо под эту сумму сейчас Россельхозбанк  и Сбербанк будут принимать заявки. На мой взгляд, это «копейки» в масштабах страны. Достаточно сравнить нашумевшую ипотеку 6,5% (на нее в бюджете заложено субсидий на 740 млрд, а фактически уже несколько недель тому назад подано заявок больше, чем на 1 трл!).

Делайте выводы!

Если вы рассчитываете на Сельскую Ипотеку – поспешите и, возможно, вам повезет. Если не рассчитываете, то подумайте о стандартной или 6,5% ипотеке. Стандартная сейчас выдается в среднем около 8%. Сумма переплаты по процентам  больше, но и выбор гораздо существеннее и поторговаться с собственником (а не застройщиком) гораздо легче. Кроме того, в первоначальный ремонт вкладываться не надо! Поэтому подумайте и оцените оба варианта и примите правильное решение, но при этом грамотно оценивайте свои риски! Ведь ипотека берется не на год или два!         

Недавно участвовал в судебном процессе по принудительному выселению амурчан из принадлежащего им жилого помещения. Думаю, что многим моим читателям эта информация будет полезна.

Суть такова. Как известно, существует программа переселения из ветхого и аварийного жилья. Практика Благовещенска по включению домов в эту категорию была такова: в 2006 году единым списком были включены в число аварийных и ветхих очень много домов (десятки, если не сотни). Насколько странно попали эти дома в программу отдельный вопрос (я писал об этом неоднократно).  Вопрос в другом. Фактически обследование не производилось, отчеты и заключения составлялись только по документам. В 2013 году началась реализация этой программы  и многие благовещенцы узнали, что их дома ветхие или аварийные. Кто-то был согласен переселиться в новое жилье, кто-то оспаривал составленные в отсутствие информации документы.  Множество процессов закончилось признанием незаконным включения в указанный список домов.

Наш же процесс заключался в другом. После признания дома ветхим или аварийным муниципалитет должен  провести определенную процедуру для расселения этого дома. Основное требование законодателя – очень четкая информированность расселяемых граждан о ведущихся действиях. Все действия должны быть зафиксированы  надлежащим образом. Кроме того, у гражданина должно быть достаточно времени для реакции на информацию от муниципалитета.

В нашем случае ситуация развивалась по принципу «и так сойдет».  Муниципалитет какие-то документы высылал, давал слишком быстрые сроки на решение вопроса гражданином и сам же эти сроки нарушал. Итогом заседания стало признание незаконным требования муниципалитета о принудительном переселении из такого дома с выплатой минимальной суммы компенсации за это жилье и землю. Теперь муниципалитет должен вернуться в начальный этап всех своих действий и провести всю процедуру строго в соответствии с законом (как это предусмотрено Жилищным Кодексом РФ). На это уйдет не менее года.

Резюме:

если вы предполагаете, что ваши права нарушены  и вы хотите их восстановления, вам необходимо досконально проверить правильность проведенных в отношении вас процедур. Если ваши предположения подтвердятся, то у вас велики шансы отстоять свои права. Возможно, это улучшит предложение со стороны заинтересованных в вашем переселении лиц.   

Вопрос банкротства продавца пока сильно не беспокоит покупателей, но, уверен, что эта беспечность скоро будет меняться.

Закону о банкротстве физических лиц около 5 лет, практика постепенно набирается и все чаще она «портит настроение» у покупателя. Десятки тысяч человек  становятся банкротами и множество их сделок оспаривается. Согласно официальной информации за 1 квартал 2020 года банкротами стали 22 400 россиян, это на 68% больше, чем за январь – март 2019. В 2019 г. суды признали финансово несостоятельными около 69 000 россиян, что на 56,8% больше показателей 2018 г. По оценке Национального бюро кредитных историй, на 1 ноября 2019 г. 1,03 млн человек могли объявить себя финансово несостоятельными. Наступающий кризис наверняка увеличит количество банкротств не только физических лиц.

Суть закона такова: все сомнительные сделки гражданина за 3 года до момента начала процедуры банкротства могут быть признаны недействительными. Задача арбитражного управляющего найти как можно больше проданного незадолго до банкротства имущества и оспорить сомнительные  сделки в суде. Практика, к сожалению, чаще всего складывается не в пользу покупателя. И здесь возникает вопрос – каким образом можно обезопасить себя от подобных проблем?

Ответ на этот вопрос таков. Обезопасить себя абсолютно, к сожалению, нельзя, но вот, увеличить шансы не остаться «в дураках» — это возможно. Рекомендации таковы:

1. Провести перед покупкой юридическую проверку предмета договора и продавца, в т.ч. на предмет возможного банкротства Продавца.
2. Быть добросовестным приобретателем: полная сумма в договоре купли-продажи, безналичная форма взаиморасчетов, ясная история происхождения денег.
3. Как минимум проверить Продавца на предмет уже имеющейся задолженности перед бюджетом и третьими лицами, на наличие текущих судебных разбирательств и/или открытых конкурсных производств.
4. Расчет через аккредитив (для недвижимости).
5. Информация по банкротству — это открытая информация на сайте ЕФРСБ (Единого федерального реестра сведений о банкротстве). Нужно понимать, что
   на момент сделки, продавец может и не быть банкротом.
   Но в любую минуту на сайте ЕФРСБ может появится информация о процедуре банкротства в отношении продавца.
6. Страхование титула (для недвижимости).

Резюме:

Таковы основные советы, реализация которых позволит уменьшить вероятность потери купленного вами имущества. Советую их активно применять, чтобы потом не пришлось «пыль глотать по судам»! Что-же касается недвижимости, то эти методы применимы для вторичного рынка недвижимости. Первичный рынок (новостройки), в этом плане более безопасны, но хранят иные риски (достроят или нет объект строительства, обанкротится застройщик или нет). Но эти риски, на мой взгляд, значительно меньше , чем у рынка вторичного жилья, поскольку, кроме риска банкротства, есть еще масса других возможных проблем (оспаривание наследства, приватизации квартир и т.д.).  

Правительство РФ решило еще предоставить помощь предпринимателям из особо пострадавших отраслей. Что – же это за помощь…

Многие особо пострадавшие предприниматели получили от Правительства РФ по две суммы в размере 12130 рублей за апрель и май сего года. Теперь новые «бонусы» от Правительства. Согласно Постановления Правительства  РФ от 02.07.2020 № 976 утвержден порядок выплаты субсидии на профилактику коронавируса и дезинфекцию. Согласно этого Постановления субъектам малого и среднего предпринимательства: из физкультурно-оздоровительной сферы (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4); гостиничного бизнеса (ОКВЭД 55); сферы общественного питания (ОКВЭД 56); предоставления бытовых услуг (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты — ОКВЭД 95, 96.01, 96.02); дополнительного образования (ОКВЭД 85.41, 88.91) будут предоставлены следующие выплаты: первоначальные расходы– 15 000 рублей; текущие расходы – 6500 рублей, умноженные на количество работников в мае 2020 года. Предприниматели без работников получат по 15 000 рублей. Заявку на получение выплаты следует направить в ФНС в электронном виде в период с 15 июля до 15 августа 2020 года через личный кабинет налогоплательщика.

Резюме:

Конечно, здорово, что государство старается поддерживать предпринимателей. Всем помочь не смогут, но хотя-бы части из них получается. Думаю, что эта информация будет обсуждаться завтра на 6 видеоконференцсвязи «Диалог бизнеса и власти» с участием предпринимателей, банков и органов власти. Надеюсь почерпнуть там полезную информацию и постараюсь поделиться новостями с вами. Предприниматели – не забудьте сделать заявление в ФНС с  15.07 по 15.08.20г.!  

На этой неделе закончилось очередное «долгоиграющее дело» о результатах которого хочу рассказать вам.

История такова. Государство обещает предоставлять единовременные субсидии сотрудникам  силовых структур для покупки жилья. Не могу сказать за все силовые структуры, но вот МВД и ФСИН периодически стараются не предоставлять фактически такие выплаты под различными предлогами.  Это происходит при подаче комплекта документов для включения в списки на предоставлении субсидии, но иногда бывают и гораздо более поздние «отбраковывания» потенциальных желающих получить помощь.

В данном конкретном случае, а точнее в двух случаях  прошедших через меня, ситуация складывалась так. В 2012 году УМВД Амурской области предложило большому количеству своих сотрудников собрать документы для включения их в списки на получение такой помощи государства. Предполагаю, что до этого момента таких выплат не было, и тут «вдруг» государство предложило «попробовать».  Множество сотрудников решило «попробовать», собрали комплект документов  и сдали их в жилищную комиссию. Рассмотрение комплектов документов было «не сильно принципиальным», вероятно, по причине того, что «не было веры в реальность». Прошло несколько лет и «неожиданно» государство стало реально  выделять денежные средства. Подошла очередь к получению средств моими доверителями и тут «внезапно» нашлись «косячки» в представленных ранее моими доверителями комплектах документов. По этой причине их обоих сняли с учета на предоставление субсидии по прошествии более 6 лет нахождения в списках.

Сотрудники «обиделись», поскольку своей вины в произошедшем они не усматривали. Процессы шли 2 года! Первоначально нам отказали в удовлетворении требований о признании этих действий незаконными, пришлось дойти до кассационных инстанций (Президиум Амурского областного суда и 9 кассационный суд во Владивостоке). Там рассмотрели наши доводы и удовлетворили  жалобы отправив дела на пересмотр. Основным доводом в нашу пользу стало истечение сроков давности на принятие комиссиями решений. Если  они узнали о каких-то недостатках в документах им отводится не более месяца на реакцию.

В наших ситуациях фактически комиссия «реагировала» 6 лет! На прошлой неделе уже второе дело было разрешено по существу и вступило в силу. Надеюсь, что эти споры будут  уроком для комиссий по принятию законных решений. Не знаю, все – ли сотрудники оспаривали такие действия комиссии, мне известно о троих. Думаю, что таких сотрудников гораздо больше.

Совет:

если у вас возникла такая ситуация, продумайте вопрос об обжаловании действий комиссии. Непонятна, к сожалению, позиция руководства этих ведомств по отношению к своим сотрудникам. Право на получение предварительно одобряют, а потом «пытаются найти повод» обвинить своих сотрудников в недостатках.